Acquérir un bien immobilier sans titre : tout comprendre sur la prescription acquisitive et l’acte de notoriété

Dans certaines situations, une personne peut devenir propriétaire d’un bien immobilier sans acte d’achat ou de donation. Cela peut sembler surprenant, mais c’est possible grâce à un mécanisme juridique ancien mais toujours d’actualité : la prescription acquisitive, aussi appelée usucapion.

Ce mécanisme est particulièrement utile dans les régions où les biens sont transmis de génération en génération sans formalités, comme en Corse ou dans les départements d’outre-mer. Pour faire valoir ce droit, on peut établir un acte de notoriété acquisitive chez un notaire. Cet article vous explique simplement comment cela fonctionne.

Qu’est-ce que la prescription acquisitive ?

La prescription acquisitive permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien immobilier (terrain, maison…) en l’ayant occupé pendant une longue période, à certaines conditions.

Il ne s’agit pas d’un vol déguisé, mais d’une reconnaissance légale d’une situation de fait qui dure depuis longtemps. Cela permet d’apporter de la sécurité juridique en mettant en cohérence l’usage réel d’un bien avec sa situation administrative.

Quelles sont les conditions pour prescrire ?

Pour devenir propriétaire par prescription, il faut prouver que l’on a possédé le bien de manière :

• Continue : sans interruption pendant toute la durée.

• Paisible : sans violence ni conflit.

• Publique : sans se cacher.

• Non équivoque : sans ambiguïté, en se comportant comme un véritable propriétaire.

• À titre de propriétaire : pas en tant que locataire ou usufruitier.

La durée de cette possession est en principe de 30 ans, mais elle peut être réduite à 10 ans dans certains cas (par exemple, si vous avez un « juste titre » et que vous êtes de bonne foi).

Qui peut en bénéficier ?

La prescription acquisitive est ouverte à toute personne, physique ou morale (comme une association ou une commune), à condition que le bien concerné ne fasse pas partie du domaine public, qui est imprescriptible (c’est-à-dire qu’on ne peut jamais en devenir propriétaire de cette façon).

Elle est souvent utilisée :

• Lorsque le propriétaire d’un bien est décédé depuis longtemps sans qu’aucune succession n’ait été régularisée.

• Quand des terres ou bâtiments sont occupés depuis des décennies sans titre.

• En cas de vente ancienne non publiée ou mal rédigée.

Et si on est plusieurs à hériter du bien (indivision) ?

Dans le cas d’un bien en indivision (par exemple entre plusieurs héritiers), un indivisaire peut aussi devenir propriétaire exclusif s’il prouve qu’il a occupé seul le bien de manière exclusive, en évinçant les autres. Il ne suffit pas d’habiter le bien : il faut démontrer des actes incompatibles avec une simple gestion partagée (construction d’une maison, paiement seul des impôts, exploitation agricole à son seul nom…).

Qu’est-ce que l’acte de notoriété acquisitive ?

L’acte de notoriété acquisitive est un document rédigé par un notaire, à la demande de la personne qui se dit propriétaire par prescription. Il ne crée pas le droit de propriété, mais il constate l’existence d’une possession conforme aux conditions de la loi.

Autrement dit, c’est une preuve de cette possession, mais ce n’est pas un titre de propriété comme un acte de vente.

Le notaire va réunir :

• Des témoignages du maire et de plusieurs témoins.

• Des documents : paiements d’impôts, factures, permis de construire, photos, etc.

• Un récit précis de la situation.

Il est important de noter que les témoins ne peuvent pas être des membres de la famille proche ou des amis trop impliqués, pour garantir l’impartialité.

Quelle est la valeur juridique de cet acte ?

En métropole, l’acte de notoriété acquisitive n’a qu’une valeur probatoire. Il peut être contesté devant un juge. Si vous vendez votre bien ou que quelqu’un revendique la propriété, le juge peut l’annuler s’il estime que la possession n’était pas conforme aux conditions.

En revanche, dans certains territoires comme la Corse, la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, la Guyane, Saint-Martin ou Mayotte, l’acte de notoriété acquisitive bénéficie d’un régime spécial : il ne peut être contesté que pendant 5 ans après sa publication. Passé ce délai, il vaut preuve irréfutable de propriété.

Ce dispositif a été mis en place pour régler les nombreuses situations de blocage foncier dans ces régions, où de nombreux terrains sont occupés sans titre depuis des décennies.

Et après, que fait-on avec l’acte ?

L’acte de notoriété est publié au fichier immobilier, ce qui le rend opposable aux tiers et permet ensuite d’effectuer d’autres actes, comme une vente ou une donation.

En conclusion

La prescription acquisitive est une solution concrète pour régulariser une situation de fait ancienne et sortir d’un flou juridique. Elle est précieuse dans les cas de transmissions familiales informelles, d’indivision non réglée ou de ventes anciennes mal régularisées.

Mais attention, ce n’est pas automatique : il faut réunir toutes les preuves nécessaires et se rapprocher d'un notaire. L’établissement d’un acte de notoriété prescriptive est une étape importante, mais il doit être préparé avec sérieux.

Si vous pensez être dans une situation similaire, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit qui pourra vous accompagner dans vos démarches.