Indivision en Corse : ce que change la réforme du 7 avril 2026

Lorsqu’un bien immobilier appartient à plusieurs personnes, l’indivision peut devenir une véritable source de blocage. La difficulté est encore plus sensible lorsqu’il s’agit d’un bien transmis depuis plusieurs générations et que les indivisaires sont nombreux, éloignés ou en désaccord sur son devenir.

Que faire lorsqu’un indivisaire refuse de vendre ? Peut-on sortir d’une indivision en Corse sans obtenir l’accord de tout le monde ? Que change la loi du 7 avril 2026 ?

La réforme apporte des réponses importantes à ces questions. Elle renforce en effet le régime particulier applicable à certaines indivisions immobilières en Corse et permet, sous certaines conditions, de faciliter la vente ou le partage d’un bien indivis.

Pourquoi existe-t-il un régime particulier en Corse ?

La Corse connaît une situation foncière particulière, liée notamment au « désordre foncier ». Pour y répondre, la loi du 6 mars 2017 avait instauré un régime dérogatoire concernant certains immeubles indivis situés en Corse, lorsque leur propriété n’est établie que par un acte notarié de notoriété.

Ce régime permettait déjà d’abaisser certains seuils de majorité : les indivisaires détenant les deux tiers des droits indivis pouvaient notamment effectuer certains actes de disposition.

Mais, comme le relève le texte ayant conduit à la réforme de 2026, ce dispositif était peu utilisé par les notaires.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 est venue compléter ce régime en organisant plus précisément la procédure permettant aux indivisaires majoritaires de prendre l’initiative d’une vente ou d’un partage.

En Corse, les indivisaires détenant deux tiers des droits peuvent engager la procédure

C’est le point essentiel de la réforme.

Pour les indivisions entrant dans le champ du régime dérogatoire corse, le ou les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant notaire leur intention de procéder à l’aliénation ou au partage du bien.

Il faut bien comprendre qu’il s’agit de deux tiers des droits, et non de deux tiers du nombre d’indivisaires.

Cette précision peut avoir une importance considérable dans une succession où les quotes-parts des héritiers sont différentes.

Surtout, le mécanisme ne concerne pas uniquement la vente. Les indivisaires majoritaires peuvent également engager une procédure pour partager le bien.

La réforme permet donc de répondre à deux situations différentes : lorsque les indivisaires souhaitent vendre le bien, mais aussi lorsqu’ils souhaitent simplement mettre fin à l’indivision.

Comment se déroule la procédure ?

Le notaire est au cœur du nouveau dispositif.

Une fois l’intention de vendre ou de partager exprimée par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, le notaire dispose d’un délai d’un mois pour faire signifier le projet aux autres indivisaires.

Il doit également assurer plusieurs mesures de publicité : le projet est publié dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien, mais aussi par voie d’affichage et sur un site internet.

L’objectif est de permettre aux autres indivisaires d’être informés du projet et de pouvoir, s’ils le souhaitent, s’y opposer.

Les indivisaires disposent alors de trois mois à compter de la signification du projet pour faire connaître leur opposition.

Deux situations sont possibles.

Si personne ne s’oppose au projet dans ce délai, l’aliénation ou le partage peut être réalisé dans les conditions prévues par le dispositif et devenir opposable aux indivisaires dont le consentement faisait défaut.

En revanche, si un ou plusieurs indivisaires s’opposent à la vente ou au partage, le notaire constate cette opposition par procès-verbal.

La procédure ne s’arrête toutefois pas nécessairement là.

Et si un indivisaire refuse de vendre ?

C’est précisément l’un des intérêts de la réforme.

L’opposition d’un indivisaire ne signifie plus nécessairement que le bien restera définitivement bloqué.

En cas d’opposition, les indivisaires à l’origine du projet peuvent saisir le tribunal judiciaire afin qu’il autorise la vente ou le partage.

Le juge doit alors vérifier que l’opération envisagée ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

La réforme instaure ainsi un équilibre entre deux intérêts :

• permettre aux indivisaires majoritaires de sortir d’une situation de blocage ;

• protéger les droits des indivisaires qui s’opposent au projet.

Il ne suffit donc pas de détenir deux tiers des droits pour vendre automatiquement le bien. Cette majorité permet d'engager la procédure. Lorsque l’un des indivisaires s’y oppose, le contrôle du juge devient nécessaire.

Une évolution importante pour les successions en Corse

Le nouveau dispositif peut être particulièrement intéressant dans les situations d’indivision successorale.

Après le décès d’un propriétaire, plusieurs héritiers peuvent se retrouver propriétaires indivis d’un bien immobilier. Tant que le partage n’est pas réalisé, chacun détient une quote-part dans le bien.

Lorsque tous les héritiers sont d’accord, la situation peut être réglée à l’amiable.

La difficulté apparaît lorsqu’un ou plusieurs indivisaires refusent de vendre, souhaitent conserver le bien ou ne répondent plus aux sollicitations des autres.

Dans une telle situation, l’indivision peut se prolonger pendant une longue période.

Le régime corse permet désormais, dans les situations auxquelles il s’applique, de donner une véritable initiative aux indivisaires détenant au moins deux tiers des droits : ils peuvent engager devant notaire une procédure de vente ou de partage sans attendre nécessairement l’accord de tous.

Une limite importante : il faut pouvoir identifier les indivisaires

La réforme facilite la sortie de l’indivision, mais elle ne règle pas toutes les difficultés.

Pour que la procédure puisse être menée correctement, il faut notamment pouvoir identifier et localiser les différents indivisaires afin de leur faire signifier le projet.

Cette difficulté est expressément relevée dans le texte consacré à la réforme : les régimes dérogatoires nécessitent de pouvoir retrouver les personnes concernées afin d’accomplir les formalités prévues.

Cette question peut être particulièrement importante dans les indivisions anciennes, lorsque le bien a été transmis au fil des générations et que le nombre d’ayants droit a progressivement augmenté.

Avant d’envisager une vente ou un partage, il est donc essentiel de déterminer précisément qui sont les indivisaires et quels sont leurs droits dans le bien.

Et en dehors du régime spécifique à la Corse ?

La loi du 7 avril 2026 apporte également des évolutions au droit commun de l’indivision.

L’article 815-6 du Code civil prévoit désormais expressément que le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul l’acte de vente d’un bien indivis. Cette possibilité suppose que les conditions permettant l’intervention du juge soient réunies, notamment l’urgence et l’intérêt commun.

Le mécanisme de l’article 815-5-1 du Code civil, qui permet aux indivisaires représentant les deux tiers des droits de demander la vente du bien malgré l’opposition ou l’absence de réponse d’un autre indivisaire, demeure également applicable.

La réforme de 2026 s’inscrit donc dans un mouvement plus général : faciliter la sortie des indivisions lorsque l’unanimité devient impossible à obtenir.

Une réforme qui va au-delà de la simple vente du bien

La réforme ne concerne pas uniquement la vente.

Elle constitue également une première étape vers une évolution plus large du partage judiciaire.

L’article 7 de la loi du 7 avril 2026 élargit notamment le champ de l’article 840 du Code civil aux demandes relatives à la liquidation et au règlement des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires pacsés et des concubins.

Le rôle du juge commis aux opérations de partage est également renforcé : il peut désormais trancher certaines contestations survenant au cours des opérations et ordonner des licitations, selon les modalités qui doivent être précisées par décret.

L’objectif est de pouvoir résoudre plus rapidement les difficultés rencontrées au cours d’un partage judiciaire, plutôt que de laisser la procédure se prolonger jusqu’à son terme.

Que faut-il retenir pour une indivision en Corse ?

La réforme du 7 avril 2026 apporte donc un outil supplémentaire aux personnes confrontées à une indivision immobilière en Corse.

Pour les biens entrant dans le champ du régime dérogatoire, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent désormais formaliser devant notaire leur volonté de vendre ou de partager le bien.

Les autres indivisaires sont informés et disposent de trois mois pour s’opposer. En cas d’opposition, le tribunal judiciaire peut être saisi afin qu’il autorise l’opération, sous réserve qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires concernés.

La réforme ne signifie donc pas que toutes les indivisions corses peuvent désormais être vendues sans l’accord de tous. Le régime applicable doit être vérifié au regard de la situation précise du bien et de l’indivision.

Mais elle marque une évolution importante : lorsqu’une indivision est bloquée, le refus d’un seul indivisaire n’a plus nécessairement pour conséquence de laisser la situation sans issue.

Pour les familles confrontées à une succession ancienne, à un bien immobilier détenu par plusieurs héritiers ou à une indivision devenue difficile à gérer, la réforme ouvre ainsi de nouvelles possibilités pour sortir de l’indivision en Corse, par la vente ou par le partage.