Indemnité d’occupation et succession : que faire lorsqu’un héritier occupe un bien indivis ?

La gestion d’une succession peut rapidement devenir conflictuelle, notamment lorsqu’un héritier continue à occuper seul un bien immobilier ayant appartenu au défunt. Cette situation soulève la question de l’indemnité d’occupation, un mécanisme juridique destiné à compenser l’usage exclusif d’un bien indivis au détriment des autres héritiers.

Dans cet article, je vous explique en détail ce qu’est l’indemnité d’occupation, dans quels cas elle s’applique, comment elle est calculée, et comment la faire valoir.

En tant qu’avocate en droit des successions en Corse, je vous accompagne pour préserver vos droits dans le cadre d’une indivision successorale.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation dans une succession ?

Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’une succession non encore partagée, il entre dans ce qu’on appelle l’indivision successorale. Les héritiers en sont alors collectivement propriétaires jusqu’au partage. Aucun d’entre eux ne peut se comporter comme propriétaire exclusif sans l’accord des autres.

Ainsi, si l’un des cohéritiers occupe seul un bien indivis, comme la maison du défunt, sans y être autorisé expressément, il est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard des autres. Cette indemnité vise à indemniser les cohéritiers privés de leur droit de jouissance ou de revenu sur le bien.

L’indemnité d’occupation est fondée sur l’article 815-9 du Code civil, qui dispose que « L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »

Dans quels cas l’indemnité est-elle due ?

Plusieurs situations peuvent justifier le paiement d’une indemnité d’occupation :

• Un héritier s’installe ou reste dans la maison du défunt après le décès, sans autorisation.

• Il empêche les autres cohéritiers de venir sur place ou d’utiliser le bien.

• Il refuse de louer le logement pour en partager les revenus.

• Il s’oppose à la mise en vente du bien tout en en profitant seul.

La jurisprudence est constante : l’occupation exclusive suffit à déclencher le droit à indemnité. Il n’est pas nécessaire que les autres cohéritiers aient subi un préjudice particulier ou qu’il y ait eu une mauvaise foi manifeste.

En revanche, si les cohéritiers ont consenti expressément ou tacitement à l’occupation exclusive (par exemple en signant un accord ou en ne réagissant pas pendant plusieurs années), l’indemnité peut ne pas être due. Tout dépend alors des circonstances précises de la situation.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation ?

Le calcul de l’indemnité d’occupation repose en principe sur la valeur locative du bien, c’est-à-dire le loyer qu’il aurait généré s’il avait été mis en location sur le marché minoré d'un abattement d'environ 20%.

Prenons un exemple concret : un appartement faisant partie de la succession pourrait se louer 1125 € par mois soit 900 € après abattement. Un héritier l’occupe seul pendant un an. Si cet héritier détient 1/3 de la succession, il devra verser aux deux autres cohéritiers les 2/3 de 900 €, soit 600 € par mois, pendant 12 mois. Le total dû sera donc de 7 200 €.

Il est souvent nécessaire de faire appel à un professionnel de l’immobilier ou à un expert immobilier judiciaire pour évaluer objectivement la valeur locative du bien. L’aide d’un avocat permet également de mieux négocier ou défendre les intérêts de chaque partie.

L’indemnité d’occupation est-elle automatique ?

Non. L’indemnité d’occupation n’est pas automatique : elle doit être demandée par les cohéritiers qui estiment être lésés. En l’absence de réclamation ou de procédure judiciaire, l’héritier occupant peut continuer à jouir du bien sans avoir à verser de contrepartie.

La réclamation peut intervenir à différents moments :

• pendant la phase d’indivision ;

• au moment du partage ;

• même après le partage, mais toujours dans un délai de 5 ans (prescription quinquennale).

Il est donc important de faire valoir ses droits dès que possible, notamment si la succession est bloquée ou si des tensions apparaissent entre les héritiers.

Comment réclamer une indemnité d’occupation ?

Deux voies sont possibles :

1. La voie amiable

La première étape est souvent la tentative de règlement amiable, à travers :

• une discussion entre cohéritiers ;

• une médiation familiale ou successorale ;

• l’intervention d’un avocat pour formaliser un accord.

Ce mode de résolution présente l’avantage de préserver les relations familiales et d’éviter un contentieux long et coûteux. Un protocole d’accord peut prévoir le versement de l’indemnité sur une période déterminée ou l’imputation de cette somme dans les opérations de partage.

2. La voie judiciaire

Si aucun accord n’est trouvé, l’héritier lésé peut saisir le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. La procédure peut être introduite seule ou dans le cadre d’une demande de partage judiciaire.

Le juge :

• appréciera si l’occupation est privative ;

• fixera le montant de l’indemnité à verser aux cohéritiers ;

• tiendra compte des circonstances particulières (âge de l’occupant, situation familiale, travaux réalisés...).

Dans tous les cas, l’assistance d’un avocat est indispensable pour constituer un dossier solide et défendre efficacement vos intérêts.

Indemnité d’occupation et succession bloquée : que faire ?

Lorsqu’un héritier refuse de quitter le bien ou conteste le paiement de l’indemnité, cela peut bloquer le partage de la succession pendant des années. Ce type de situation est fréquent dans les successions dites “conflituelles”.

En tant qu’ancienne notaire et avocate en droit des successions, je propose des solutions adaptées pour :

• désigner un mandataire successoral ou une personne qualifiée ;

• lancer une procédure de partage judiciaire ;

• faire valoir vos droits en cas de refus de vente ou d’indemnisation.

En conclusion : anticipez et protégez vos droits

L’indemnité d’occupation est un mécanisme essentiel pour rétablir l’équilibre entre les héritiers dans une indivision successorale. Elle permet d’éviter qu’un cohéritier ne bénéficie indûment d’un bien commun sans contrepartie.

Que vous soyez l’occupant du bien ou l’un des autres cohéritiers, il est essentiel d’être bien conseillé pour :

• évaluer le montant dû ou à recevoir ;

• éviter les conflits prolongés ;

• obtenir un règlement équitable de la succession.

Besoin d’un accompagnement juridique ?

Avocate en droit des successions installée à Bastia, j’accompagne mes clients dans toutes les étapes de la gestion successorale, amiable ou judiciaire. Mon expérience notariale me permet d’anticiper les points de blocage et de proposer des solutions concrètes, notamment en matière de :

• gestion de l’indivision ;

• indemnité d’occupation ;

• Détermination des droits des parties ;

• désignation d’un mandataire successoral ;

• partage et liquidation de succession.

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